Der Traum vom Eigenheim – in früheren Generationen war das für viele Menschen das erklärte Ziel ihrer Arbeitsleistung. Mit Erreichen einer stabilen beruflichen Lage und vielleicht noch einem Bausparvertrag von den Eltern im Nacken, war der Bau oder Kauf einer Immobilie, egal ob Haus oder Wohnung, eine der beliebtesten Arten der privaten Finanzplanung. Und zwar sowohl mit Blick auf Wertentwicklung als auch als Ideal der Absicherung fürs Alter.

Doch was früher als „sichere Bank“ galt, muss spätestens seit der Finanzkrise 2007/2008 neu bewertet werden. Der Wertverfall bei Immobilien – wir erinnern uns: das Platzen der Immobilienblase in den USA war einer der Auslöser, der die Lawine ins Rollen gebracht hatte – hat den Ruf des Eigenheims als sichere Geldanlage in den Köpfen der meisten Privatanleger zumindest angeschlagen.

Beim Stichwort Wertverfall müssen wir natürlich differenzieren. Wir reden nicht über Häuser und Wohnungen in den Toplagen der Großstädte und Metropolen dieser Welt. Hier steigen die Preise weiter in immer astronomischere Höhen. Das wiederum macht einen aktuellen Kauf allerdings auch nicht attraktiver, zumal hier bereits die nächste Immobilienblase anzuklopfen droht. In den Städten und Speckgürteln nehmen die Immobilienpreise schon heute absurde Dimensionen an.

In weiten Teilen des Landes sieht es jedoch ganz anders aus: Häuser, Wohnungen und Grundstücke verlieren an Wert, man denke nur an die strukturschwachen Regionen im Osten Deutschlands. Aber auch in vielen – und nicht nur ländlichen – Gebieten des Westens sinken die Immobilienpreise oder sind von Wertverlust bedroht. Sicherer Werterhalt oder Vermögenszuwachs sieht jedenfalls anders aus.

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Die eigenen vier Wände sind keine Geldanlage

In den Köpfen der meisten Deutschen ist der Traum vom Eigenheim jedoch noch immer tief verankert. Man spart sich schließlich die Miete und kann das Eigenheim später wieder mit Gewinn verkaufen, so ungefähr lautet das allgemeine Narrativ der Befürworter. Doch eins muss man zunächst einmal klarstellen: Der Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie ist keine Investition im klassischen Sinne, sondern Konsum. Eine sinnvolle Investition ist davon gekennzeichnet, dass sie produktiv ist, also Erträge abwirft. Eine selbstgenutzte Immobilie kostet aber in der Regel kontinuierlich Geld.

Neben der Abzahlung der Bau- oder Kauffinanzierung bei der Bank, kommen die üblichen permanenten Betriebskosten und Steuern hinzu. Eine zusätzliche und wesentliche Unbekannte ist die Kostenstelle für Instandhaltungsarbeiten. Hier kommen früher oder später auf jeden Immobilienbesitzer Aufwände zu, die vorab kaum konkret zu beziffern sind. Das reine Sparen der Miete macht daher aus den eigenen vier Wänden noch lange kein produktives Investment.

Immobilien werden immer kostenintensiver

In den großen Städten ist Wohnen eh schon lange zum Luxus geworden, das Bauen selbst allerdings wird flächendeckend immer teurer. Im November 2021 war der Anstieg der Baupreise laut Statistischem Bundesamt so stark wie seit 50 Jahren nicht mehr. Der Grund dafür ist recht einfach: Als Folge der Corona-Pandemie gibt es überall große Engpässe bei Baumaterial. Die Rohstoffe sind knapp geworden und die Lieferketten befinden sich rund um den Globus im Stau. Dies lässt die Preise steigen.

Und das betrifft eben nicht nur Neubauten, sondern genauso alle Arbeiten in Richtung Wartung, Reparaturen und Ausbauten bei Bestandsimmobilien. Allein der Preis für Baustahl ist innerhalb eines Jahres um 71 % gestiegen. Dämmmaterial um 32 % und Bauholz um sage und schreibe 83 %! Hinzu kommen schwerfällige Verwaltungsapparate, die aufgrund der fehlenden Digitalisierung für Genehmigungsverfahren endlos brauchen, um das bürokratische Räderwerk rund um Gutachten, Bauprojekte und Förderungen ins jeweilige Ziel zu steuern. Da kann man schon von „ambitioniert“ sprechen, wenn die neue Bauministerin Klara Geywitz den Plan zum Bau von 100.000 neuen Sozialwohnungen ankündigt.

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Keine guten Aussichten für Bauprojekte

Experten gehen davon aus, dass es im Jahresverlauf 2022 zu weiteren Preissteigerungen kommen wird. Das Lieferkettenproblem wird sich voraussichtlich nicht schnell in Luft auflösen. Auch wenn die Einschränkungen im Zuge der Pandemie irgendwann vorbei sind, wird es noch viel Zeit brauchen, bis Produktionen wieder auf vollen Touren laufen und die geschädigten logistischen Strukturen wieder hergestellt sind.

Bauherren werden wohl auch in Zukunft finanziell vor immer neue Herausforderungen gestellt. Und es bleibt der berechtigte Zweifel, ob die niedrigen Zinsen den Mehraufwand an Kapital abfedern können. Wir rechnen jedenfalls in den nächsten Jahren mit einer erheblichen Reihe an Baupleiten.

Und dann ist da noch die Inflation, die schon jetzt ungeahnte Höhen erreicht (USA im Dezember 2021 +7 %). Die immer weiter steigenden Baupreise werden ihrerseits wiederum für weitere kräftige Preisschübe sorgen und dadurch die Inflation noch weiter antreiben. Dieser verheerenden Dynamik gegenübergestellt, klingen die beschwichtigenden Aussagen der Notenbanken, dass die hohen Inflationsraten nur vorübergehend seien, wie reine Lippenbekenntnisse.

Erste Wahl für Privatanleger: Qualitätsaktien

Großstädtische Preisblase, Wertverfall auf dem Land, Bauteuerung und Inflation – vor diesem Hintergrund hat die „Sachwertinvestition Immobilie“ erheblich an Attraktivität eingebüßt und rückt mindestens in die zweite Reihe. Zur langfristigen Vermögenssicherung und -vermehrung sind Wertpapierbeteiligungen an substanzstarken Unternehmen mehr denn je das Mittel der Wahl für Sie als Privatanleger.

Auch wenn die Aktienindizes aktuell einerseits historische Höchststände erreichen und andererseits großen Schwankungen unterliegen, gibt es immer wieder gute Gelegenheiten an der Börse. Es gilt, die Unternehmen zu identifizieren, deren Geschäftsmodelle und Strukturen perspektivisch so gut aufgestellt sind, dass sich ein Investment zum gegebenen Kurszeitpunkt lohnen kann.

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